به نقل از «فارس»

‌جزئیات فعالیت صندوق املاک و مستغلات‌/ فراهم‌سازی امکان خانه‌دار‌شدن افراد کم‌درآمد‌‌

تاریخ انتشار: ۱ آبان ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۶۲۴۲۵۶۳

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس،‌ یکی از راه‌های خانه‌دار شدن افراد کم درآمد‌،‌ تشکیل صندوق املاک و مستغلات (REIT) است که افراد با پس اندازهای اندک می‌توانند در یک مدت معلوم، صاحب خانه شوند. 

پیرو دستور رئیس‌جمهور در جلسه شورای عالی مسکن بر استفاده از ظرفیت ماده (5) قانون جهش تولید مسکن و راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات، با حمایت و تاکید وزیر امور اقتصادی و دارایی، تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری در این حوزه در دستور کار سازمان بورس و اوراق بهادار قرار گرفت.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

با اهتمام و همکاری سازمان بورس و اوراق بهادار در بررسی کارشناسی و تصویب مقررات و متعاقباً صدور موافقت اصولی، نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) کشور با نام «صندوق املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن» با نماد «ارزش مسکن» تأسیس و در تاریخ 26 مهر 1401، پذیره‌نویسی آن با موفقیت پایان یافت و تا چند روز آینده، نماد آن در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس گشایش خواهد یافت و به صورت پیوسته معاملات آن انجام خواهد گرفت.

با عنایت به جدید بودن این ابزار در بازار سرمایه که پیوند دو بازار مهم و اساسی املاک و سرمایه در کشور تلقی می‌شود، مصاحبه‌ای با محمد اسکندری، مؤسس نخستین صندوق املاک و مستغلات انجام دادهیم، اسکندری، مدیرعامل صندوق بازنشستگی کشوری که کار تأسیس و راه‌اندازی این صندوق در زیرمجموعه آن صندوق انجام شده است، مهمان ما در این مصاحبه بود‌.
 

 

* امکان خرید حتی یک سانتی متر مربع مسکن‌ از طریق صندوق املاک

فارس: در ابتدا لطفاً بفرمایید که صندوق املاک و مستغلات چیست و اصولا چرا تشکیل آن در بازار سرمایه ایران دارای اهمیت است؟

اسکندری‌: در پاسخ به سوال اول شما باید عرض کنم که اصولاً افراد به شکل سنتی به سرمایه‌گذاری در بازار ملک علاقه دارند و آن را بازاری می‌دانند که به اصطلاح مرگ ندارد (کنایه از اینکه کاهشی نمی‌شود و سرمایه روی زمین است و از بین نمی‌رود) و اطمینان بخش است.

از طرفی حجم بالای حداقل سرمایه‌گذاری در بازار ملک و هزینه مبادله و به اصطلاح درد سر قراردادها و دغدغه اعتماد به ادعای فروشنده و مشکلات تنظیم سند و عواملی از این دست نیز از مشکلات سرمایه‌گذاری در بازار املاک است، به شخصه ‌همواره از زمان ورود به بازار سرمایه، این دغدغه را داشته‌ام که آیا می‌شود به‌سادگی سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه، در بازارهای دیگر از جمله بازارهای کالایی و املاک نیز سرمایه‌گذاری کرد؟ و سرمایه گذاری اطمینان بخشی را بدون هزینه های مبادله و یا حداقل شدن آنها انجام داد؟

این دغدغه من را واداشت که در زمان تصدی معاونت توسعه بازار در بورس کالا، گواهی سپرده سکه طلا، زعفران و برخی کالاهای دیگر را پیگیری کنم تا بتوانیم به راحتی و همانطور که در بازار سهام سرمایه‌گذاری می‌کنیم، با اطمینان نسبت به خرید سکه زعفران و کالاهای دیگر در بورس نیز اقدام کنیم؛ و از طرفی مطمئن باشیم که کالای ما حتماً موجود است و در زمانی که بخواهیم در اختیار ما قرار می‌گیرد. این مفهوم در مورد سرمایه گذاری در بورس بر روی ملک نیز از دغدغه‌های مهم و همیشگی من بوده است.

با همین هدف، زمانی که‌ مدیریت هلدینگ سرمایه‌گذاری سینا در بنیاد مستضعفان را برعهده داشتم، نسبت به ارسال سه تقاضا برای سه صندوق املاک و مستغلات اقدام‌ کردیم که متاسفانه به دلیل عدم وجود مقررات کامل در سازمان بورس در آن دوره اجرایی نشد، اما هم اکنون این زمینه فراهم شده است و با توجه به فضای بسیار مثبت موجود در وزارت اقتصاد و سازمان بورس و همچنین در وزارتخانه تعاون کار و رفاه اجتماعی و صندوق بازنشستگی، به حول و قوه الهی این مهم تحقق یافت.

به واقع می‌توان گفت که این صندوق اگر درست طراحی شود، می‌تواند به منزله سرمایه‌گذاری تقریباً مستقیم شما در یک ملک مشخص تلقی شود و مثلاً شما یک سانتی متر مربع یا یک متر مربع یا ضریبی از این ارقام را سرمایه گذاری کنید، اجاره آن را بگیرید و از افزایش قیمت آن بهره مند شوید، ضمن اینکه نگران سندان و جمع آوری اجاره آن و مشکلات مربوط به تاسیسات و تعمیرات آن نیز نباشید.

خاطرم است در سال‌های اخیر که موضوع بلاکچین و رمز ارزها پر رنگ شده بود، مفهوم ایجاد «توکن» (واحد سنجش ارز مجازی)‌ روی دارایی‌ها نیز در این بستر خیلی مطرح می شد؛ حال آنکه ما قبلا در بورس کالا توکن سکه طلا، توکن زعفران، توکن پسته، توکن خرما و توکن‌های دیگر را داشتیم. اکنون نیز می‌توان گفت که این صندوق می تواند همان توکن ملک باشد و در بستری امن معامله شود با این تفاوت که معمولاً توکن ها به دنبال افزایش قیمت دارایی هستند، اما این صندوق علاوه بر رشد قیمت، اجاره را نیز در زمره آیدی‌های دارنده واحدهای این صندوق قرار می‌دهد.

به نظر می‌رسد این موضوع تحول بسیار مهمی است زیرا بزرگترین بازار اقتصاد یعنی بازار املاک را که همه گیری بسیار زیادی نیز دارد به بازار سرمایه متصل می‌کند و این می‌تواند سرمنشأ تحولات بسیار بزرگی باشد که در ادامه در همین صحبت برخی از آنها مطرح خواهد شد و همچنین در آینده نیز در مورد آن صحبت های زیادی بین کارشناسان صورت خواهد گرفت و قابلیت‌های بسیار جذاب آن، نه فقط در حوزه املاک، می‌تواند افق‌های جدیدی را به ویژه برای دولت برای مولد سازی دارایی‌های خود بگشاید.

* مقایسه سرمایه‌گذاری در صندوق املاک با معاملات قولنامه‌ای

فارس: در صحبت‌هایتان اشاره به بستر امن معامله و کاهش دغدغه‌های خریداران واحدهای سرمایه‌گذاری کردید، می‌توانید بیشتر توضیح دهید که تفاوت امنیت سرمایه گذاری در این روش با خرید مستقیم ملک چیست؟

اسکندری: همان گونه که عرض کردم در خرید یک ملک واقعی، معمولاً شما لازم است اطمینان حاصل کنید که سند ملک یک سند معتبر است یا اینکه در جای دیگر قبلا فروخته نشده است و اگر معامله به صورت مبایعه نامه انجام شود، نگرانی شما دو چندان می شود، ضمن اینکه موضوع همیشگی قیمت نیز مطرح است. اغلب خریداران ملک باید بررسی و جستجوی زیادی کنند تا اطمینان یابند که قیمت خریداری شده آنها مطابق با قیمت منصفانه روز است. همچنین در متن قراردادهای خرید نیز عباراتی گنجانده می‌شود که ممکن است مخاطراتی برای خریدار ایجاد کند و البته همه اینها طبیعت معاملات ملکی به شمار می‌رود. در مورد زمان دریافت و پرداخت پول و آثار قراردادی آن نیز همواره مشکلاتی وجود دارد، به گونه‌ای که با عدم پرداخت به موقع یک بخش از وجه ملک، مشکلات قراردادی و دعاوی گوناگون ایجاد می‌شود وممکن است به اختلافات زیادی منجر شود. البته نکته مهم دیگری که قبلاً هم عرض شد این است که مثلاً امروزه برای خرید یک ملک در تهران و یا حتی سه دانگ یک ملک اعداد بالای میلیارد تومان به عنوان حداقل‌های ورود به معامله فرض می شود حال آنکه در این ابزار شما هم می‌توانید چندصدهزار تومان هم خرید کنید، اما در مورد اطمینان بخشی در مورد مالکیت بر ملک و عدم وجود مشکلات ذکر شده در معاملات فیزیکی املاک، باید بگویم که به دلیل سخت‌گیری‌های معمول و رایج سازمان بورس و همچنین احاطه بالای فعالان بادانش بازار و تحلیل گران مختلف بر روی اسناد ارائه شده در سامانه کدال که شامل سند ملک و گزارش کارشناسی قیمت گذاری آن با همه مستندات لازم است و توسط سازمان بورس و کارشناس رسمی دادگستری نیز کنترل شده است، عملاً مهمترین ابهامات مربوط به معاملات ملک در بازار واقعی در اینجا مرتفع می‌شود، ضمن اینکه در زمان تشکیل و قبل از پذیره نویسی، ملک به نام صندوق منتقل شده و سند تک برگ نیز دریافت می‌شود و برای صندوق ارزش مسکن این کار هم اکنون انجام شده است.

در مورد دریافت و پرداخت وجه معامله نیز اطمینان کاملی که در بازار سرمایه وجود دارد در اینجا هم حاکم است. در مورد مشکلات مربوط به تعمیرات ساختمان و یا جمع آوری اجاره آن آیا مشکلات دیگری که معمولاً وجود دارد هم در اینجا مدیر صندوق و مدیر بهره برداری قبول مسئولیت می‌کنند و به نمایندگی از دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری این کارها را انجام می‌دهند و البته مطابق مقررات سازمان بورس نیز دستمزدی دریافت می‌کنند.

مدیر صندوق متعهد می‌شود آثار هرگونه بدهی مربوط به ملک و یا عدم تطابق اطلاعات با اسناد را جبران کند و در اینجا در صورت بروز چنین مشکلاتی که احتمال بسیار کمی هم دارند، طرف ادعا دیگر فقط سرمایه گذاران نیستند بلکه سازمان بورس و کمیته تخلفات و هیات داوری آن هم به موضوع ورود می‌کنند ضمن اینکه اعتبار مدیران و نهادهای بازار سرمایه به آنان اجازه نمی‌دهد که چنین تخلفات احتمالی را در ذهن خود داشته باشند. از این رو به نظر می‌رسد اطمینان موجود در سرمایه‌گذاری در این روش با معاملات فیزیکی ملک واقعا قابل مقایسه نیست.

* چگونه از آب شدن سرمایه مقابل تورم جلوگیری کنیم

فارس: ‌یک سوال از نگاه مردم از شما می‌پرسیم؛ آیا واقعاً سرمایه‌گذاری در این ابزار می‌تواند جایگزین کاملی برای سرمایه‌گذاری در ملک واقعی باشد؟

اسکندری: اولا باید عرض کنم املاک موجود در این صندوق‌ها می‌تواند مسکونی، تجاری یا اداری و غیره باشد، اما در مورد ملک مسکونی، حقیقت این است که مردم خیلی اوقات ملک را برای این می‌خرند که در آن ساکن شوند، نمی توان گفت خرید ملک مسکونی را می توان با این ابزار جایگزین کرد، اما دو حالت دیگر قابل تصور است: یکی اینکه فردی با وجود نداشتن خانه، بخشی از پول خرید یک خانه را دارد اما نمی تواند در بازار فیزیکی ملک را خریداری کند. این صندوق‌ها گزینه بسیار مناسبی برای سرمایه‌گذاری این افراد است تا از تورم بازار املاک عقب نماند و به قول معروف سرمایه فرد آب نشود، ضمن اینکه این امکان نیز در این صندوق ها وجود دارد که مدیر صندوق مقرراتی را تعریف کند که در صورت افزایش سرمایه‌گذاری فرد در این صندوق و رسیدن آن به ارزش یک واحد ملکی واقعی موجود در صندوق، فرد بتواند تقاضای تبدیل سرمایه‌گذاری خود به یک واحد ملکی موجود در صندوق را داشته باشد؛به واقع فرد می تواند به تدریج سرمایه خود را افزایش دهد تا در زمان مناسب، آن را تبدیل به ملک کند. حتی اگر فرد نسبت به املاک موجود در صندوق تمایلی نداشته باشد، می‌تواند سرمایه‌گذاری خود را بفروشد و آن را تبدیل به ملکی در بازار ‌کند.

حالت دوم حالتی است که فردی برای سرمایه‌گذاری و علاوه بر خانه اول خود، علاقه‌مند است تا بخشی از ملک یا یک ملک کامل را خریداری کند و هم اجاره آن را دریافت کند و هم از رشد قیمت آن بهره مند شود. در آن حالت به نظر می‌رسد ابزار صندوق املاک و مستغلات واقعاً می‌تواند همان کارکرد را داشته باشد، ضمن اینکه دغدغه‌های مدیریت واحد ملکی و تعمیرات و شارژ و سایر نکات آن را نیز نداشته باشد. از این رو به نظر می‌رسد برای حالات مختلف سرمایه‌گذاری در املاک، این ابزار قابل توصیه می‌شود.

البته در یک دیدگاه، مناسب تر آن است که این صندوق ها فقط بر روی یک مجتمع ملکی مشخص در یک مکان معین تعریف شود، قرار دادن املاک مختلف در این صندوق، تمایز زیادی نسبت به آنچه هم اکنون شرکت‌های سرمایه گذاری ساختمانی وجود دارند ایجاد نمی‌شود. البته در این باب حرف و بحث زیاد است که در آینده بیشتر به آن پرداخته خواهد شد.

فارس: آیا این ابزار یک ابزار طراحی شده در کشور ماست و یا سابقه جهانی نیز دارد؟ در قوانین کشور آیا ردپای این صندوق‌ها وجود دارد؟

اسکندری: تجربه طولانی و قابل توجهی در این موضوع در دنیا وجود دارد و به نظر می‌رسد ایران با تأخیر زیادی در این مقوله وارد شده است. قبلاً بنده و تعدادی از کارشناسان حوزه بازار املاک و سرمایه در یک نشست کارشناسی در این مورد صحبت کرده بودیم و البته همان طور که عرض کردم، همان موقع نیز در بنیاد مستضعفان سه درخواست صندوق املاک و مستغلات به سازمان بورس داده شده بود؛ در آن نشست بیان شد که سه کشور انگلستان، کانادا و آمریکا تجربه های موفقی در زمینه راه‌اندازی و استفاده از ریت‌ها برای تأمین مالی اقشار کم درآمد داشته اند. به طوری که در کانادا از این صندوق ها برای خرید املاک نیازمند بازسازی در بافت های فرسوده استفاده شده است.

در آمریکا نیز چندین سازنده مسکن با صندوق‌های املاک و مستغلات همکاری دارند تا به افراد کم برخوردار برای تأمین مالی تهیه مسکن کمک ‌کنند؛ حتی در آمریکا یک انجمن ملی ریت (REIT) ها با عنوان NAREIT وجود دارد که سایت اینترنتی مفیدی دارد و کنفرانس‌هایی در این زمینه برگزار می‌کند. 

مطالعات انجام شده در این انجمن که در واشنگتن مستقر است، بسیار گسترده و قابل استفاده است و مطالعات مقایسه‌ای بسیار خوبی در مورد گسترش این صندوق‌ها و شکل‌های مختلف آن و مقررات و قوانین مربوطه در دنیا وجود دارد.

کاری که ما هم اکنون در کشور آغاز کرده‌ایم آغاز یک مسیر مهم و گسترده است که مقررات و قوانین آن نیز به تدریج تکمیل خواهند شد. البته این را هم بگویم که در قوانین مختلف از جمله قوانین بودجه و قانون جهش تولید مسکن، این صندوق‌ها مورد توجه قرار گرفته و حتی انتقال املاک به این صندوق‌ها نیز از مالیات نقل و انتقال معاف شده است، بنابراین یک ذهن منسجم از چند سال قبل به دنبال جا انداختن این ابزار در قوانین بوده است که مهمترین آن را می‌توان در ماده ۵ «قانون جهش تولید مسکن» و همچنین آیین نامه اجرایی ماده ۱۴ «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» دانست؛ اما به نظر می‌رسد باز هم نیازمند توسعه مقرراتی بیشتری در این زمینه هستیم و هم قوانین حمایتی بهتری باید در این زمینه مصوب شود.

فارس: خوب است کمی هم در مورد صندوق‌ توضیح دهید که این صندوق بر روی چه ملک یا املاکی ایجاد شده است و سرمایه آن چقدر است چگونه اجاره پرداخت می‌کند و اینکه چرا این ملک انتخاب شده است؟

اسکندری: حسب آنچه در امیدنامه پیشنهادی صندوق املاک و مستغلات «مدیریت ارزش مسکن» به عنوان نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور آمده است، سرمایه ۱۶۵ میلیارد تومانی این صندوق، شامل ۱۵ میلیارد تومان پول نقد واریزی دارندگان واحد یا یونیت هولدرهای ممتاز و ملک کارشناسی شده به ارزش ۱۵۰ میلیارد تومان است.

این صندوق بر روی یک ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰ متر مربع و عمر حدود ۱۴ سال در خیابان ملاصدرای تهران تاسیس شده است.

شاید افرادی که با آن منطقه آشنایی داشته باشند، این ملک را با عنوان ملک آپاداناسرام (واقع در ملاصدرا روبروی بیمارستان بقیةالله) بشناسند. از این پس شرکت های مستقر در آن ملک باید به صندوق اجاره بپردازند که قرارداد اجاره آن نیز منعقد شده است.

این شرکت نسبت به عقد قرارداد با شرکت صبا عمران به عنوان «مدیر بهره برداری» برای اجاره دادن و جمع آوری وجوه حاصل از اجاره صندوق اقدام کرده و وجوه حاصل را پس از کسر هزینه‌های جاری هر سه ماه یکبار به حساب دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری واریز خواهد کرد؛ پرداخت اجاره به سرمایه‌گذاران به صورت سه ماهه خواهد بود که پس از کسر هزینه‌های جاری به حساب دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری واریز خواهد شد.

این صندوق به صورت صندوق قابل معامله (ETF) تاسیس شده و معامله خواهد شد و با توجه به معامله هر روزه واحدهای این صندوق در بازار فرابورس ایران، درعمل امکان اعلام روزانه قیمت مدنظر فعالان بازار سرمایه برای ملک اداری نیز فراهم خواهد شد که این یکی از ویژگی‌های جدید و قابل توجه، و ابزاری جذاب برای سرمایه‌گذاران خواهد بود.

فارس: به نظر می رسد یک رکن مهم این صندوق ها همان «مدیر بهره برداری» است که متولی نگهداری و اجاره دادن املاک است؛ کمی در مورد این رکن و ماهیت چنین بهره‌بردارانی بیشتر توضیح دهید.

اسکندری: به نکته بسیار مهمی اشاره کردید؛ به واقع مدیر بهره برداری باید به «اجاره‌داری حرفه‌ای» در این صندوق ها بپردازد که یک حلقه مفقوده بسیار مهم صنعت املاک و مسکن در کشور ماست. در دنیا، اجاره‌داری حرفه‌ای یک مفهوم کاملاً شناخته شده و تعریف شده است، اما در ایران، این مبحث با وجود دانش خوبی که در وزارت راه و شهرسازی در این خصوص وجود دارد، هنوز به نتیجه عملی نرسیده است. هم اکنون موضوع اجاره‌داری مجتمع‌های بزرگ مسکونی تجاری و اداری در کشور به صورت حرفه‌ای دنبال نمی شود و به نظر من یکی از کارکردهای مهم تشکیل این صندوق ها طرح این مبحث مهم و اساسی در بازار املاک کشور خواهد بود. مثلاً در صندوق ارزش مسکن که هلدینگ «صبا عمران» به عنوان هلدینگ تخصصی ساختمانی صندوق بازنشستگی کشوری به عنوان مدیر بهره برداری معرفی شده است، این شرکت عملاً در مورد بسیاری از املاک صندوق این اقدام را انجام می‌دهد و دارای تجربه کافی در این زمینه است، اما عنوانی با نام اجاره دار یا مجوزی به عنوان اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور وجود ندارد. به نظر می رسد یکی از کارکردهای این صندوق ها این باشد که در آینده بسیار نزدیک، وزارت راه و شهرسازی نسبت به تدوین مقررات اجاره داران حرفه‌‌ای اقدام نماید که می‌تواند عامل بسیار مهمی برای افزایش قابل توجه بهره وری بهره برداری از املاک پرتعداد دولتی و عمومی و حتی خصوصی تلقی شود.

* تربیت بهره‌بردار حرفه‌ای در املاک

البته مفهوم بهره بردار حرفه‌ای یا اجاره‌داری حرفه‌ای صرفاً در مورد املاک اداری و تجاری و مسکونی مصداق ندارد. همچنین در مورد هتل‌ها، بیمارستان‌ها و یا سایر مجتمع‌های مورد استفاده در اقتصاد، همچون مجتمع‌های تفریحی و رفاهی نیز این موضوع به‌عنوان یک نیاز جدی مطرح است. به نظر من، از این پس می‌توان با راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای و یا بهره برداران حرفه ای، شاهد رقابتی‌تر شدن این عرصه و حرفه‌ای‌تر شدن بهره برداری از اموال مهم دولت و بخش عمومی باشیم.

تصور می‌کنم از این پس، بهره‌برداران حرفه‌ای از بیمارستان ها و هتل‌ها و مجتمع‌های تفریحی و یا حتی بعضاً تاسیسات قابل بهره برداری و درآمدزا همچون سیلوها و یا حتی آزادراه ها را نیز می‌توانیم به این فهرست اضافه کنیم. همچنین فارغ‌التحصیلان متخصص در این حوزه ها شاید بتوانند نسبت به تشکیل چنین شخصیت‌های حقوقی اقدام کنند و دانشگاه‌های ما نیز در این حوزه و پرورش بهره برداران حرفه‌ای اقدام کنند.

فارس: در پاسخ سوال قبل به موارد جدیدی اشاره نمودید. آیا این بدان معناست که صندوق های مذکور می‌توانند بر روی تاسیساتی همچون سیلوها، یا بیمارستان ها و یا آزادراه ها نیز تأسیس شوند؟

اسکندری: بله؛ همینطور است. به نظر می‌رسد ما می‌توانیم به جز املاک، این ابزار را روی دارایی های دیگری که قابلیت بهره‌برداری و اجاره دهی را دارند نیز فعال کنیم. البته موضوع انتقال مالکیت آن دارایی ها به این صندوق نیز محل بحث است که اگر مالکیت دارایی منتقل شود، یک قیمت می خورد و اگر مثلا حق بهره‌برداری منتقل شود یک قیمت دیگر می‌خورد. انواع قیمت گذاری در این دو مدل متفاوت خواهد بود. ولی می‌توان یک آزادراه، یک خط لوله انتقال گاز، یک خط انتقال برق، یک سیلو، یک مخزن نگهداری نفت و گاز، یک میدان نفتی،یک معدن، یک بندرگاه، یک فرودگاه، یک کشتی، یک هواپیما و مواردی از این دست را نیز تبدیل به دارایی دایه این نوع صندوق نمود و مالکیت آن را به صندوق واگذار کرد و منافع حاصل از بهره برداری حرفه ای آن را به مردم داد، در عین اینکه صورتهای مالی و کل فرایندها و درآمد و هزینه نیز بصورت شفاف در کدال منتشر شود.

به واقع مفهوم می‌تواند تحول شگرفی در مولدسازی و واگذاری دارایی ها به مردم، در عین بهره ور شدن بهره‌برداری از آنها و شفاف شدن هزینه های جاری و نگهداری آنها و منافع حاصله را به دنبال داشته باشد. من فکر می‌کنم اتفاقاً اینجا است که این مفهوم می‌تواند بسیار گسترش یافته و در مولدسازی جدید دارایی های دولت و بخش عمومی نقش ایفا کند. من تصور می‌کنم می توانیم این را تبدیل به یک بازار مجزا از بازار های فعلی موجود و تبدیل به یک بورس مجزا کنیم. به بیان دیگر، این قصه سر دراز دارد.

فارس: ظاهراً حرف های زیادی در این موضوع وجود دارد و به نظر می رسد مجال آن در این گفت‌وگو نباشد. فکر می‌کنم خوب است با این پاسخ که به سوال آخر دادید این گفتگو را همینجا تمام کنیم و ان شاالله بحث‌های مفصل‌تر در جلسات مستمری با کارشناسان دنبال شود‌.

اسکندری: بله کاملا درست است. بنده هم ضمن تشکر مجدد از فرصتی که در اختیار اینجانب قرار دادید فکر می کنم تأسیس اولین صندوق، یک آغاز است و می‌تواند فقط به منزله  معرفی یک باب جدید در اقتصاد باشد. فکر می‌کنم بحث و بررسی‌ها در مورد همین یک صندوق ایجاد شده و پارامترهای درج شده در آن و اساسنامه و امیدنامه آن، می‌تواند سناریوهای مختلفی در خصوص طراحی و استفاده از این ابزار را در اقتصاد و در بین کارشناسان و در بازار سرمایه مطرح کند؛ امیدوارم هرچه زودتر مسئولان کشور و به ویژه مسئولان وزارت اقتصاد و نهاد‌های بزرگ سیاستگذار و همچنین متصدی در اقتصاد کشور به این موضوع ورود نمایند و بتوانند از این ابزار جذاب، استفاده بهینه را در مولد‌سازی و بهره ور سازی استفاده از دارایی‌ها ببرند.

پایان پیام/

منبع: فارس

کلیدواژه: محمد اسکندری مدیر عامل صندوق بازنشستگی کشوری صندوق املاک و مستغلات مولدسازی اموال مسکن خرید مسکن مالکیت ملک مالکیت مسکن سرمایه گذاری در بازار صندوق املاک و مستغلات واحدهای سرمایه گذاری سرمایه گذاری اجاره داری حرفه ای مدیر بهره برداری سرمایه گذاری بازار سرمایه نظر می رسد میلیارد تومان دارندگان واحد سازمان بورس صندوق ها برای سرمایه بازار املاک راه اندازی فکر می کنم بسیار مهم ارزش مسکن دارایی ها متر مربع هم اکنون اجاره آن خواهد شد بر روی یک ملک آن نیز

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.farsnews.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فارس» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۲۴۲۵۶۳ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

سلامی : مالیات باید بر عایدی سرمایه باشد و نه بر تورم/ طرحی به نام حمایت از محرومان، به کام یک درصد مرفه جامعه /هشدار نسبت به تشدید بحران در بازار مسکن

گروه اقتصاد و درآمد: در روزهای گذشته، انتشار خبرها درباره تصویب طرح «مالیات بر عایدی سرمایه»، که مجلسی‌ ها به آن طرح «مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» می‌گویند، باز صدای موافقان و مخالفانش را بلند کرد و برخی با تقدیر از مجلس آن را باعث کاهش فعالیتهای سودانه توصیف کردند و در مقابل عده ای هم نسبت به امکان فرار سرمایه از کشور هشدار دادند.  علاوه بر آن کارشناسان اقتصادی معتقدند؛ مالیات باید بر عایدی باشد و نه بر تورم. آنچه که در این طرح آمده و در حال تصویب شدن است، مالیات بر تورم است.

«عایدی بر سرمایه» تعریف نشده است

در این رابطه، غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصادی و مالی در گفت و گو با جماران با بیان اینکه مالیات بر عایدی سرمایه سالهاست که در اکثر کشورهای پیشرفته دنیا اجرا می شود و هیچ کسی با درنظر گرفتن عایدی سرمایه به عنوان یک پایه مالیاتی مخالفتی ندارد، تصریح کرد: آنچه که اکنون در ایران نسبت به آن انتقاد وجود دارد، این است که عایدی بر سرمایه تعریف نشده و اگر تعریفی هم صورت گرفته، این تعریف ناقص است.

 

مالیات باید بر عایدی باشد و نه بر تورم

وی افزود: در توضیحاتی که ارائه شده، تفاوت قیمت میان قیمت خرید و فروش  را ملاک گرفته اند؛ در صورتی که ممکن است از نظر حسابداری، درباره کالایی که امسال 100میلیون خریده شده و سال بعد 130 میلیون قیمت گذاری می شود، گفته شود 30 میلیون سود حاصل شده ، اما از نظر اقتصادی، اگر تورم را 40 درصد حساب کنیم، 10میلیون تومان هم ضرر ایجاد شده است. بنابراین نه تنها عایدی ایجاد نشده، بلکه خریدار متضرر هم شده است. مالیات باید بر عایدی باشد و نه بر تورم. آنچه که در این طرح آمده و در حال تصویب شدن است، مالیات بر تورم است.

 

یک ضرر روی تورم، یک ضرر روی پرداخت مالیات!

رئیس پیشین اننجمن حسابداران ایران توضیح داد: تصور کنید فردی ملکی را 10میلیارد تومان خریده و سال بعد آن را 12 میلیارد تومان فروخته است، با درنظر داشتن تورم 40درصدی، او 2 میلیارد تومان ضرر کرده است. آنها می خواهند روی 2میلیارد تومان سودی که عنوان می کنند انجام شده، 30درصد مالیات بگیرند. 500میلیون تومان مالیات گرفته می شود. یعنی شما در یک مرحله ضرری روی تورم کرده اید و ضمن اینکه مقداری هم بابت مالیات داده اید. این مساله، مشکل اساسی این قانونی است که می خواهند آن را تصویب کنند.

 

مالیات بر عایدی سرمایه برای طلافروشان و فروشندگان ماشین چگونه باید باشد؟

سلامی با بیان اینکه برخلاف تمام دنیا، این مالیات بر چیزهایی غیر از مسکن وضع شده که در هیچ جای دنیا، مالیات بر عادی سرمایه از آنها گرفته نمی شود، خاطرنشان کرد: در هیچ جای دنیا، طلا، ارز ، نقره، جواهرات و اتومبیل مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نیستند. البته اگر کسی شغلش خرید و فروش طلا باشد، او براساس درآمدی که دارد باید مالیات دهد. اگر کسی هم اتومبیل خرید و فروش می کند، باید بر درآمد خود مالیات دهد، اما به طور کلی مالیات بر عایدی سرمایه به دلیل این اجناس گرفته نمی شود.

 

پیام دولت به مردم؛ شما حق ندارید قدرت خرید خود را حفظ کنید!؟

این کارشناس مالی و اقتصادی با اشاره به تاکید مجلس مبنی بر اینکه در این طرح با سفته بازان و سوداگران مبارزه می شود، تاکید کرد: بسیاری از مردم که در این طرح سفته باز و سوداگر خطاب شده اند، برای حفظ ارزش پولشان به خرید طلا و اتومبیل و حتی مسکن روی می آورند. وقتی آنها با این شرایط مواجه هستند که سپرده هایشان در بانک سالی 25درصد رشد دارد اما 40 تا 50 درصد از آن کاسته می شود، برای حفظ قدرت خریدشان ناچار به خرید دارایی می شوند. اما در واقع اکنون دولت می گوید اگر شما بخواهید پولتان را حفظ کنید و در برابر سیاستهای اشتباه من که تورم ایجاد می کنم مقاومت کنید، تنبیه تان می کنم. شما حق ندارید قدرت خرید خود را حفظ کنید. اگر بخواهید حفظ کنید، من از شما مالیات می گیرم.

 

فشار به مردمی که می خواهند قدرت خرید خود را حفظ کنند

سلامی با بیان اینکه با این طرح می خواهند مردم وادار شوند و همه پولهای خود را در بانک سپرده کنند، افزود: نگرانی مردم این است که در بانک سپرده ها هر ساله ارزش خود را از دست می دهند. در واقع باید گفت شما به مردمی فشار می آورید که می خواهند با دفاع از حقوق و دارایی های خود، قدرت خریدشان را حفظ کنند. در شرایطی که برنامه ریزی ها و سیاست گذاری ها در کشور موجب ایجاد انتظارات تورمی در بین مردم شده، آنان به دلیل ترس از آینده به دنبال خرید مسکن، طلا و ارز هستند و طرح مالیات بر عایدی سرمایه، هیچ اشاره ای به این وضعیت ندارد.

 

در تمام دنیا، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه، کمتر از نرخ مالیات بر درآمد است

این تحلیلگر مالی و اقتصای یادآورشد: در تمام دنیا، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه، کمتر از نرخ مالیات بر درآمد است. در آمریکا، اگر نرخ مالیات بر درآمد تا 37 درصد است، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه از صفر تا حداکثر 20درصد است. اما در ایران، کف نرخ مالیاتی، همان نرخ ماده 131 و مواردی بیشتر از آن است.

 

چگونه این شیوه مالیات ستانی، بازار مسکن را متضرر می کند؟!

سلامی با تاکید بر اینکه این این طرح نه تنها مانع سفته بازی نخواهد شد، بلکه سرمایه گذاری حداقل در زمینه ملک را کاهش خواهد داد، عنوان کرد: اکنون یکی از امیدهای انبوه سازان و بساز و بفروش ها، برای شروع کار ساخت و ساز، همین سرمایه گذاران روی ملک هستند. آنها این املاک ساخته شده را می خرند و سازندگان نیز حتی از روز اول و روی خاک، خانه را پیش فروش می کنند. در واقع سازوکاری که در ایران خصوصا در بخش خصوصی وجود دارد، این است که تا حد زیادی خانه ها مستقیما به دست مصرف کننده نهایی نمی رسند وبخش قابل توجهی از خریداران به دنبال سرمایه گذاری هستند. در این شرایط، اگر انبوه سازان احساس کنند که این مشتری ها را نخواهند داشت، تولید برایشان به صرفه نیست و این وضعیت باعث کاهش شدید عرضه ملک، در یکی دو سال بعد از اجرای این شیوه از مالیات ستانی بر عایدی سرمایه خواهد شد. این مساله رشد قیمت ها را در پی خواهد داشت و این نقض غرض دولت و مجلس است که خواسته اند از این طریق سوداگری را کنترل کنند و مانع افزایش قیمتها شوند. ضمن اینکه به این ترتیب یکی از شاخص های توسعه اقتصادی، یعنی «سرمایه گذاری» در کشور کاهش می یابد.

 

دود این طرح به چشم خریداران مسکن و خصوصا جوانان و خانه اولی ها می رود

به گفته رئیس پیشین انجمن حسابداران ایران؛ اگر فرض کنیم در سالهایی که رونق داریم، آنچنان قیمت ملک بالا رود که برخی برای خرید و فروش ملک مشتاق شوند، باید گفت آنها که از مالیات نمی ترسند. آنها که ملکی را امسال 10میلیارد می خرند و سال بعد 20 میلیارد می فروشند، از 30درصد مالیات نمی ترسند. حتی اگر 40درصد هم تورم درنظر بگیریم، 30درصد سود به آنها اختصاص پیدا کرده است. ضمن اینکه در چنین شرایطی، وقتی عرضه کم می شود و مردم مستاصل می خواهند خانه بخرند، فروشنده آن مالیات را هم به خریدار منتقل می کند. یعنی بر خلاف آنچه که رئیس مجلس می گوید، این طرح یک درصد جامعه را هدف قرار نداده است، بلکه درصد بسیار بالایی از مردم را تحت تاثیر قرار می دهد و در نهایت دودش به چشم خریداران مسکن و خصوصا جوانان و خانه اولی ها می رود و نه آن یک درصد مرفه جامعه.

 

این طرح یک درصد مرفه جامعه را هدف نگرفته است اگر یک نفر با سه فرزند، چهار خانه داشته باشد ، از این قانون معاف است

سلامی یادآورشد: در همین قانون، آن یک درصد مورد نظر رئیس مجلس را معاف کرده اند، به این معنی که تاکید شده اگر یک نفر با سه فرزند، چهار خانه داشته باشد ، از این قانون معاف است. اگر هر خانه ای 25 میلیارد باشد، چهار خانه می شود 100 میلیارد و آنها که 100 میلیارد دارایی دارند، جزء آن یک درصد جامعه هستند. هر چند که رقم 25 میلیارد برای خانه این قشر از جامعه، کف قیمت خانه در آن مناطق است. بنابراین آن یک درصد هم در این قانون عملا معاف هستند و دود این قانون عملا به چشم کسانی می رود که اعلام می کنند قصد محافظت از آنها را دارند.

 

هدف دولت ایجاد درآمد و جبران کسری بودجه است مالیات بر تورم، بدترین نوع مالیات است

وی ادامه داد: بهانه دولت، برای آنچه که مبارزه با سفته بازی و سوداگری می نامد، این است که  درآمدش را بالا ببرد و کسری بودجه اش را تامین کند. هدف کلی این است که مالیاتها افزایش یابند، به هر طریق ممکن! مالیات می خواهند بگیرند تا کسری بودجه که روز به روز هم متاسفانه بیشتر می شود را جبران کنند. اما بدترین نوع مالیاتی که می خواهند بگیرند، مالیات بر تورم است. خود تورم یک مالیات پنهان است که به مردم تحمیل می شود و اینکه بر این تورم هم مالیات بگیرند، ظلم مضاعفی است.

این کارشناس اقتصادی و مالی درپاسخ به این پرسش که آیا این طرح می تواند مانع تلاطم در بازارها شود، گفت: باید دلیل اصلی تلاطم در بازارها بررسی و رفع شود. برای نمونه، در این دو، سه سال، قیمت دلار از حدود 26 هزار تومانی که آقای روحانی تحویل داد، به حدود 60 هزار تومان رسیده است. در دوره دوم دولت آقای روحانی هم یک باره قیمت دلار از 3 هزار تومان به 26 هزار تومان رفت. در همین مقاطع هم بود که شاهد افزیش شدید قیمت مسکن بودیم. بنابراین باید علت اصلی را رفع کنند. با معلول که نمی شود جنگید و در آن جنگ هم پیروزی نیست.

سلامی با تاکید بر اینکه تورم در بازار مسکن، در بلندمدت در سطح تورم عمومی است، اظهارداشت: نمی توان تصور کرد قیمت همه کالاها بالا رود، ملک تورمی نداشته باشد. هر چند در بعضی سالها، تورم ملک بالاتر می رود و در بعضی سالها، ملک تورم کمتری نسبت به تورم عمومی ثبت می کند، اما نمی توان برای آن سالهای خاص این قانون را گذاشت.

طرح مالیات بر عایدی سرمایه، هیچ اثر مثبتی روی تلاطم ها نخواهد داشت در دنیا هیچ کس ادعا نمی کند این طرح می تواند با تلاطم در بخش مسکن و سوداگری ها مقابله کند

رئیس پیشین انجمن حسابداران ایران با بیان اینکه متاسفانه به دیدگاه های کارشناسان توجهی نمی شود، گفت: درباره مالیات بر خانه های خالی، همه منتقدین تاکید می کردند که آنچه که برای آن مالیات مصوب می کنید، وجود خارجی ندارد که شما این میزان برای آن برنامه ریزی، تدارکات و هزینه می کنید. این طرح مالیات بر عایدی سرمایه هم هیچ اثر مثبتی روی تلاطم ها نخواهد داشت و هیچ جای دنیا نیز چنین ادعایی نمی کنند. با اینکه مالیات بر عایدی سرمایه در برخی کشورها دهه ها قدمت دارد، امروز تنها آن را به عنوان پایه مالیاتی مفید ارزیابی می کنند و هیچ کس ادعا نمی کند می تواند با تلاطم در بخش مسکن و سوداگری ها مقابله کند.

کارکرد مالیات بر عایدی سرمایه در دنیا، مرتبط با اوراق سهام است

وی توضیح داد: در دنیا، مالیات بر عایدی سرمایه در درجه اول برای اوراق سهام به کار گرفته شد، اما اکنون در ایران و در این طرح، اوراق سهام را از این قانون معاف کرده اند. در حالی که در برهه هایی، مانند انتهای سال 98 و ابتدای سال 99، تلاطم در بازار سرمایه به مراتب وحشتناک تر از تلاطم در بازار مسکن بوده است و عده زیادی متضرر و اندکی هم شدیدا و با ارقام صدهزار میلیارد تومان منتفع شدند. در نهایت هم روشن نشد این افراد، که بعضا رانت اطلاعاتی داشتند و یا از دانش بالایی در رابطه با بازار سرمایه برخوردار بودند و می دانستند تبلیغاتی که دولت و مجلس درباره اوضاع بسیار خوب در بازار سرمایه می کنند، صحت ندارد، چه کسانی بودند. آنها از پوست خربزه این که زیر پای دولت انداخته شد، نهایت استفاده را کردند. سهامشان را فروختند، سودشان را بردند و بعد کنار کشیدند. هیچ کسی این مساله را تعقیب نکرد و مالیاتی هم پرداخت نکردند.

 

این طرح، نه تنها هیچ نفعی برای اقتصاد نخواهد داشت ، بلکه اقتصاد کشور را متضرر خواهد کرد شاهد بی عدالتی مالیاتی در طرح مالیات بر عایدی سرمایه هستیم دو سر این طرح ظلم است

سلامی تاکید کرد: این طرح، نه تنها هیچ نفعی برای اقتصاد نخواهد داشت ، بلکه اقتصاد کشور را متضرر خواهد کرد. شاهد بی عدالتی مالیاتی در طرح مالیات بر عایدی سرمایه هستیم. با اجرای این طرح در دوره رکود و دوره رونق، خرید مسکن برای مردم همراه با ضرر خواهد بود. موقعی که رونق هم باشد و مردم برای خرید مسکن هجوم ببرند، فروشنده مالیاتی که باید بدهد را به خریدار تحمیل می کند. خریداری که همه گونه فشار را تحمل می کند، باید این وضعیت را نیز تحمل کند. چون در ان زمان عرضه کمتر است و هر قیمتی که بفروشد، خریدار ناچار است آن را بپردازد. این ظلم به خریدار است. در واقع دو سر این طرح ظلم است. اما دولت می گوید من کاری به این حرفها ندارم، هر کسی می خواهد ضرر کند به من مربوط نیست و من مالیاتم را می گیریم. این سیاست درستی نیست.